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三宗公开地卖出70.67亿元!郑州首场集中土拍,谁是最大赢家
2021-06-04 | 世合实业

6月3日上午,郑州市土拍市场迎来第一批集中土拍。这批地块共49宗,约3496亩,此次累计挂牌起始价逾373.79亿元。

其中备受关注的三宗公开地:北龙湖“郑政东出[2021]10号”“郑政东出[2021]11号”分别被万科、保利以熔断价19.5亿元拿下;经开区的“郑政经开出[2021]9号地”以熔断价31.67亿元被金茂拍得。

从此次土拍队伍来看,既有老面孔,又有新面孔,可谓是龙争虎斗。

大河报·大河财立方记者了解到,至少有24家房企“参战”。其中,有全国TOP榜房企,如万科、碧桂园、绿地、融信等;有国企/央企地产商,如保利、中海、金茂、华润、电建等;河南本土房企自然也在“参战”队伍里,如建业、昌建、正弘、绿都等。可以说,只要能想到的房企基本都来了。

公开地较少,

这三宗地竞争最为激烈

如此激烈的土拍场面再次折射出郑州主城区土拍市场“僧多粥少”现状。或者说是,“公开地”较少。

据郑州市公共资源交易中心公告,本次郑州集中供地49宗,占地约226万㎡,约3396亩,其中,住宅用地46宗,商业用地1宗,商住混合用地2宗。

从区域划分看,二七区4宗,高新区5宗,管城区5宗,惠济区6宗,金水区10宗,经开区7宗,上街区2宗,郑东新区6宗,中原区4宗。

从地块性质看,此次出让郑政出〔2021〕16、17、18、19、20、23、26、27、28、29、30、31、32、33、34、35、36、37、39、40、44(网)地块为城中村改造项目用地;郑政高出〔2021〕4号、5号、7号、8号、9号(网),郑政出〔2021〕21、22、24、25、38、41、42、43(网)地块为合村并城改造项目用地;郑东新区6宗地为储备用地。

显而易见,城改地仍占大头。这意味着,其中不少地块早已“名花有主”。“此次集中供地仅3宗为公开地,其他多为定向的,首次采用地价熔断后摇号确定竞得人的竞拍方式。”业内人士表示。

这三宗地分别为,北龙湖的“郑政东出[2021]10号”“郑政东出[2021]11号”和经开区的“郑政经开出[2021]9号”。

当天上午,金茂以熔断价31.67亿元拿下郑政经开出(2021)009号地。

天眼查显示,北京凯茂置业有限公司成立于2017年7月,注册资本500万元,为上海金茂投资管理集团有限公司旗下子公司。

备受关注的北龙湖地块于当天下午进行竞拍。经过长时间的鏖战,最终,万科以熔断价19.5亿元拿下郑政东出(2021)10号地。

这也是万科首次进军北龙湖。

天眼查显示,郑州盛德房地产开发有限公司由郑州万科持有50%股份,河南睿盛房屋租赁持有50%。

保利以熔断价19.5亿元拿下郑政东出(2021)11号地。

郑政东出(2021)10号地。该地块位于国基路北、龙湖中环西路东,占地69.82亩,容积率1.7,建筑密度<28%,限高24米。起始地价15亿元,折合2148万/亩,楼面价18955元/㎡;熔断地价19.5亿元,折合2793万/亩,楼面价24642元/㎡。保证金75000万元,需使用A类复垦券69.825亩;土地竞买人参与该宗土地竞拍需持有A类复垦券不少于该宗地需使用A类复垦券面积的30%(20.9475亩)。

郑政东出(2021)11号地。该地块位于龙湖内环北路北、龙沄路东,占地72.73亩,容积率1.7,建筑密度<28%,限高24米。起始地价15亿元,折合2062万/亩,楼面价18198元/㎡;熔断地价19.5亿元,折合2681万/亩,楼面价23657元/㎡。保证金75000万元,需使用A类复垦券72.731亩;土地竞买人参与该宗土地竞拍需持有A类复垦券不少于该宗地需使用A类复垦券面积的30%(21.8193亩)。

郑政经开出(2021)009号地。该地块位于经开区第五大街以西、南三环以北(原河南省煤层气开发利用总公司),占地155.4亩,容积率3.0,建筑密度<25%,限高80米。起始地价24.34亿元,折合1567万/亩,楼面价7835元/㎡;熔断地价31.66亿元,折合2037万/亩,楼面价10224元/㎡。保证金121750万元,需使用A类复垦券155.399亩,竞买人参与竞拍时需持有不少于30%的复垦券(46.6197亩)。

如果就这三宗土地周围环境来看,北龙湖10 号地,南侧为凤山森林公园,周边的人车流量较大,北侧为水渠,地块属于依水面山的格局;北龙湖11 号地,西侧为滨河公园,南侧为临湖公园,四周视野更为开阔。

北龙湖两宗地房价限制:所建商品住房(毛坯)综合销售均价不超过37300元/平方米,如采用成品房方式交付,装修价格不得超过5600元/平方米,且装修价格应一并计入销售价格,不得分拆为独立合同。

经开区9号地北侧的经开区实验小学为区重点小学。需要提醒的是,经开区此次参与竞拍的还有五块地,均是上汽产业配地。

“老经开土地供应较为紧缺。并且此次熔断价(10190元/㎡)与土地售价最高限价(22614元/㎡)之间的差距,为房企预留了丰厚的利润空间。因此,不少房企竞相抢拍。”业内人士分析称。

“马甲”遍地,

已有城市出台禁令

此次土拍大戏开幕之前,不少房企为增加胜出几率,使出浑身解数。“马甲”就是法宝之一。

业内人士爆料称,最火爆的郑州经开区9号地,保证金缴纳企业就近70家,众多房企“马甲”参与其中,仅保证金额就接近800亿元。而北龙湖10号地、11号地,报名企业合计超90家,保证金额超700亿元。“马甲”多是房企子公司。

“现在拿地,竞的不是价,竞的是马甲。”上述业内人士称,但最终拼的还是资金实力。

“房企的这种做法和土地交易政策有关,尤其是在涉及摇号等情况下,部分房企会通过此类手段来增大摇号的命中概率。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,这显然有违既有的土地交易政策,应给予重点打击。

其实,不只是郑州,这种现象在其他城市也很普遍。

针对狂设“马甲”的行为,已有城市发出了禁令。

近日,苏州市自然资源规划局紧急挂出《关于严格落实竞买要求的通告》,“参与竞买苏州市商住、住宅用地的竞买人、竞买人直接绝对控股的子公司不得参与同一商住或住宅地块竞买;由同一自然人、法人或其他组织直接绝对控股的公司不得参与同一商住或住宅地块竞买”。

《通告》还明确指出,对于违反上述规定的竞买人,经认定构成违规参与竞买的,将认定其为国有建设用地使用权挂牌竞价出让失信行为人,禁止其在失信行为发生后三年内参加苏州市区国有建设用地使用权挂牌竞价出让活动。对于违反上述规定、构成违规参与竞买的竞得人,我局有权取消其竞得资格,所支付的全部保证金不予退还,并保留要求其赔偿该地块组织网上挂牌出让支出的全部费用的权利。

“苏州市出台紧急通告,对各家房企既有警示作用,又意味着集中供地的事后审查或比往年更加严格。而郑州是否出台相应的通告,值得关注。”上述业内人士表示。

集中土拍过后,

对郑州房价影响几何?

土拍市场的“激战”自然也搅动了二级市场的“一池春水”。大河报·大河财立方记者注意到,微博、朋友圈已有不少地产项目借此唱多楼市,宣布封盘“涨价”。

那么,此次集中土拍过后,对郑州房价影响几何?

“不会引起郑州房价大涨。”郑州某房地产分析师告诉记者,集中土拍意味着新房市场的楼盘也将面临集中上市的局面,差异化产品相互竞争不大,但定位类似的同质化产品竞争将会异常激烈。

当市场同质化新房供给量明显高于需求量时,将形成买方市场,想让消费者买单,房企要么在供给断层时抢先入市占领先机,要么打磨产品让自己更有竞争优势,或者在价格上给购房者实在的让利。

在他看来,目前已集中供地的热点城市,房企均积极参拍,与之前零散供地的形式相比,集中土拍能更快速形成集中供应。集中土拍一定程度上可以有效筛选有实力的房企,从而保障楼盘品质,利好购房者。“从这个角度来看,集中土拍开发的产品集中上市,一定程度上会给购房者提供更多的对比选择的机会。”上述分析师说。

其实,不但不会引起房价大幅上涨,集中供地还可能影响未来房地产行业竞争格局。在他看来,对大型房企来讲,短期内筹融资难度加大,不能同时参加多块土地竞争,不能再利用资金和信息优势“通吃”市场、垄断资源;对中小房企来说,则有更多选择的余地,可以避开大房企直接竞争而获得土地开发机会。

“合肥也是于6月3日开启首场集中土拍,如果要想同时参与两城的土拍,对房企资金是很大的考验。即使是大型房企,也会做取舍衡量的。这同时也意味着,未来房地产行业竞争将越来越激烈,也会越来越分化。”他说。

然而,对于近期一些从业人员借机“哄炒房价”的行为,有业内人士分析称,这更像是投机客为了迎合市场,渲染气氛,对2016年郑州火热市场的“回味”。但“房住不炒”的基调一直未变过。


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